摘要：在樓宇運營維護階段，為了更加直觀地控制建筑運營系統，可以利用ＢＩＭ可視化管理系統，通過與前期建造數據、施工數據及采購數據的數據庫連接，再依托立體化的３Ｄ細節展示，使建筑細節具有高效的數據可檢索性，形成立體可視排査，故障點定向檢索，從而降低運維成本及日常損耗，最終做到建筑的智能化控制及低損耗運維。
關鍵詞：物業空間管理；運營維護；ＢＩＭ；可視化
隨著全球建筑行業日趨規?；?、復雜化、快速化，以及ＢＩＭ技術的快速發展，各種ＢＩＭ運維系統的應用也越來越廣泛。ＢＩＭ技術貫穿于建筑物的整個生命周期，其中運維階段所占的時間最長，物業管理的成本也占到建筑總成本的８５％。物業的運維管理中，需要大量的建筑結構信息、圖紙、表格等，導致人力成本大、管理效率低的問題。本文以ＢＩＭ在物業空間管理及設備運維中的應用為研究對象，為新型的物業管理提供一個嶄新的解決方案。
１ＢＩＭ運維平臺的概念
ＢＩＭ（ＢｕｉｌｄｉｎｇＩｎｆｏｒｍａｔｉｏｎＭｏｄｅｌ）即建筑信息模型，是指具有各種建筑信息的數據模型。而對于物業的空間管理和設備運維來說，最終的ＢＩＭ模型，只是一個竣工的ＢＩＭ模型，只有將涉及的大量運維信息錄入到ＢＩＭ模型后，才是一個運維階段的ＢＩＭ模型，稱之為“ＢＩＭ運維平臺”。
對這個平臺而言，“信息”的重要性要遠遠大于這個幾何信息載體的“建筑模型＇例如對于某個燈具構件在模型中的具體位置、型號、功率、亮度等信息，都應包含在模型中。同時，對于這個建筑模型來說，不僅要具備完整的信息數據，還要求這些數據必須是相互關聯的。模型中各類參數和數據之間的關聯性，以及ＢＩＭ建筑模型和真實建筑之間的關聯性都至關重要。因此，隨著數據的通用性變強，信息化的ＢＩＭ運維平臺將越來越多地被運用，而最終的ＢＩＭ運維信息化模型甚至可以是一個完全沒有幾何信息的數據庫模型。圖１展示了ＢＩＭ運維平臺中的主要信息構成，包括３Ｄ建筑模型、２Ｄ圖紙、構件信息、局部詳圖、平面布局分析等。
而從通俗意義上講，ＢＩＭ運維平臺一般是指通過ＢＩＭ技術與運營維護管理系統相結合，對建筑物的空間、設備等進行系統的管理，對各種可能發生的災害情況進行預防，從而最大程度地降低運營維護的成本。同時，現在的ＢＩＭ運維平臺往往通過物聯網及云計算技術等將移動終端、運維軟件和建筑物的三維ＢＩＭ模型結合運用，最終達到設備運行管理、能源管理、安保系統、租戶管理等目的。
２ＢＩＭ在后期運維中的價值體現
在當前ＢＩＭ技術和物業運維管理的研究熱潮下，建筑管理人員逐漸發現ＢＩＭ對于后期運維管理的重要性。甚至在設計規劃時就通過ＢＩＭ的３Ｄ空間展示功能來考慮到諸如設備維修路線、擺放位置及逃生路線等問題，并與建筑師溝通，以得到更符合安全及方便運維管理的建筑設計。同時ＢＩＭ模型和ＶＲ／ＡＲ技術結合，可得到更為身臨其境的空間體驗，幫助物業管理公司從使用者的角度，在后續營運交屋時更快地開展各項工作，并制定出更為自動化、更方便的運營方案。
當物業管理人員把施工完成的建筑物所對應的ＢＩＭ模型導人到運維平臺后，可立足運維角度規范建筑的大數據，優化工作流程。同時整個運維階段可以對設備運行進行實時監控，運維管理的時候如發現某個設備發生故障，可非常清晰地定位到故障的具體位置，同時顯示該設備的廠商供應信息，以方便替換、追責及后期的保養。
３ＢＩＭ在空間管理和設備運維中的應用
ＢＩＭ運維管理是針對竣工后模型的后期運營和維護工作，所使用的ＢＩＭ運維平臺集成了眾多的信息，如建筑信息、安裝信息、維護信息等。ＢＩＭ運維管理主要包含物業空間管理、設備管理、隱蔽工程管理、緊急情況的模擬、能耗的監測與分析節能降耗等，具體包括租戶管理、空間定位安保人員信息、設備的安裝規劃維護、復雜的地下管網的管理，以及緊急情況下各系統設備的聯動工作等。
３．１物業空間管理
物業空間管理是物業管理的基礎。高效的ＢＩＭ運維平臺，可以將建筑體的設計、施工、布局、設備安裝布置等各參與方的不同信息進行整合分析，各部門的職能人員可以根據具體使用情況進行系統管理，并合理安排該３Ｄ建筑空間中的人員分配和設備布置。在ＢＩＭ運維平臺上，建筑空間的查看和管理一目了然。見圖２。
基本的物業空間管理系統由多個單獨的信息系統組成，如計算機化的維護管理系統（ＣＭＭＳ）、電子文檔管理系統（ＥＤＭＳ）、樓宇自動化系統（ＢＡＳ）和能量管理系統（ＥＭＳ）等。通過各空間系統的協調工作，及時采集并處理信息數據，實現高效率、高質量的物業空間管理方案。
３．２系統設備的管理和維護
１）車庫定位系統運用ＢＩＭ運維平臺，人們可以輕而易舉地定位到３Ｄ建筑模型的任意空間位置，包括周邊道路車流量和車庫內的車位使用情況，見圖３。
ＢＩＭ運維平臺的智能停車管理系統中，通過在停車場為每個車位安裝一個車位探測器，探測器返回的位置信息與停車場中的實際位置一一對應，以檢測車位是否被占用。當車位的使用情況的數據發生變化時，探測器會及時發送車輛及車位信息給ＢＩＭ運維平臺，并將該數據與ＢＩＭ模型交互，最終在ＢＩＭ模型中展示車位的實時變化情況。
通過查看車位上的車輛模型，可以獲取該車輛的車牌號、停人時間等。同時，ＢＩＭ運維平臺會將該車牌號與固定車主的車牌號進行比對，當比對結果不一致時，即發生了車位非法占用情況，運維平臺將發出報警信號以提醒物業管理人員及時進行處理。
２）安全管理
基于ＢＩＭ技術的安全管理模塊包含訪客系統管理、巡檢管理、視頻監控管理和消防疏散管理等。在３Ｄ可視化的ＢＩＭ模型上，可以真實地展示每個攝像頭的位置，單擊可顯示該攝像頭的圖像信息，并且可以同時顯示多個視頻圖像。相對傳統的視頻監控系統，其位置信息更為明確，如果與訪客系統聯動，則可在ＢＩＭ運維平臺上查詢到每天進人該樓宇的人員的基本信息。如圖４所示，為某別墅的ＢＩＭ管理平臺的入口ａ）及樓道監控ｂ）顯示模式。
除了訪客管理，ＢＩＭ運維平臺還有助于巡檢人員簽到、記錄并查看巡檢信息，這些信息也更方便地被管理層所查看。
３．３隱蔽工程管理
通過ＢＩＭ運維平臺中模型的３Ｄ可視化展示，物業管理人員可以對建筑中的每條管線、每個閥門的位置都一清二楚，從而無須為隱蔽工程而擔憂。通過對整體管網的數據監測，管理人員可以迅速找到管道滲漏位置，及時進行維修。圖５展示了移動端ＢＩＭ協同管理平臺的運作方式，巡檢人員通過移動設備從云端ＢＩＭ平臺確定維修地點，然后在ＢＩＭ３Ｄ模型上進行定位顯示，找到須維修管道的具體位置，并在ＢＩＭ運維平臺上查看到該設備的信息數據，如可查看到某維修管道的具體參數，見圖６。最后給維修人員進行派單處理，及時購買和更換。
３．４消防應急處理系統
不同于通過２Ｄ文件和圖紙查看建筑結構，ＢＩＭ模型能３Ｄ展示建筑實體，通過３Ｄ模型可以更明確地看到消防設備的具體位置、消防工程的管線布局和支架的固定位置。且項目模型中包含所有構件的詳細信息、設備設施的數據信息。
在消防設備的運維管理中，如何將火災防范于未然，從根本上減少大量的人力物力損失。ＢＩＭ運維平臺可以實時對消防設備進行監測分析和管理，進而有效降低運營成本。
當某樓宇中有火災發生時，ＢＩＭ運維平臺將切換至消防疏導模式，配合ＷＥＢ云端技術，在最短的時間內找到起火點、查明起火原因、計算最佳逃生路線，以幫助樓宇中的人員有序快速的撤離。
３．５ＢＩＭ運維系統中的能耗管理
ＢＩＭ與物聯網技術相結合，可有效幫助物業管理人員在運維過程中進行能耗管理。如在各智能小區安裝帶有傳感器和無線發射功能的水表、電表、煤氣表等，設置時間間隔后，實時對建筑實體內部的能耗數據進行采集、發送和能耗分析。通過在建筑體內部各點遠程采集具體的溫度、濕度信息，根據分析結果由ＢＩＭ運維平臺發送指令給終端用戶的溫濕度調控設備，實現建筑體能耗的統一管理。若某位置的能源損耗異常，ＢＩＭ運維平臺可及時發出警報信號。圖７為某別墅的ＢＩＭ運維平臺中的能耗和光照分析模式。
４結語
ＢＩＭ技術在建筑行業的應用日益廣泛，本文從物業空間管理和設備運維的角度，分析利用ＢＩＭ技術的可視化和信息化幫助物業管理人員檢測設備狀況，從而提高了物業管理的工作效率。
需要注意的是，在運營維護的過程中，應不斷對ＢＩＭ運維平臺進行數據的維護更新，以保證所用的設備設施的基本信息、管線位置、規格型號等信息，在不斷的使用、改造、維修時準確無誤。物業管理公司應具有專業的ＢＩＭ技術管理人員負責平臺的運營維護，并為ＢＩＭ運維平臺預留相應的資金保證。
